第一太平戴维斯:一季度重庆房地产租赁需求延缓,市场空置率小幅上升

重庆商报 · 郭欣欣 · 2020-04-07 10:51:37

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零售物业市场同期空置率微涨,租金承压。

4月3日,第一太平戴维斯发布《重庆2020年第一季度房地产市场回顾与未来展望》。报告显示,一季度以来,疫情冲击商务活动,重庆地区租赁需求延缓,市场空置率小幅上升。零售物业市场同期空置率微涨,租金承压。

甲级写字楼市场:租赁成交大幅减少

2020元旦期间,重庆甲级写字楼市场新添来福士A座项目入市,新增供应约6.4万平方米,推高市场总存量至240万平方米。

新冠疫情爆发后,全市经济运行受到较大影响,办公市场亦受到明显冲击,租赁活动受到较大抑制,一季度全市净吸纳量约负0.5万平方米,总体空置率受新增供应及短期需求减弱影响环比上升1.8个百分点至32.9%。

租金方面,业主方根据市场变化积极调整租赁策略,市场预期下调拉动平均租金环比下跌0.4个百分点,报人民币86.6元每平方米每月。

报告分析,疫情在短期内对写字楼供需两端产生显著影响。

从供应端来看,报告分析,由于疫情防控需要,采取延长春节假期、推迟开工和延迟复工的措施,对即将入市的写字楼在工程进度、竣工验收以及消防检查等方面造成影响,部分原计划于上半年入市的项目将延期至下半年。但由于甲级写字楼项目开发周期相对较长,预计对远景项目开发节奏影响较小。

需求端方面,疫情导致企业延迟复工,租赁需求相应推迟延后,租赁成交大幅减少。

第一季度市场成交以去年蓄客长周期谈判签约为主,金融、信息技术以及专业服务企业办公需求位居前三,贡献比例分别为41.8%、25.4%以及12.9%。

当前,疫情对交通运输、零售贸易、酒店餐饮、旅游等行业造成直接冲击,对其租赁需求产生负面影响,但上述几类行业在重庆甲级写字楼内存量面积及2019年新增需求面积占比之和均不足13%,对写字楼市场影响相对较小,报告亦发出预警,随着疫情效应持续发酵,行业间可能产生的连锁反应仍需引起重视。

自疫情发生以来,金融、财税、行政等多项政策相继出炉,帮助中小微企业共渡难关,市内多个国有背景甲级写字楼业主积极承担社会责任,为中小微企业提供10天到一个月的免租优惠。

报告援引重庆市商务委员会数据显示,截至3月12日,全市银行业、房地产以及餐饮等十大重点服务行业复工率已达93.7%。基于此,报告分析,预计伴随企业复工率的不断提升,受疫情影响延后的办公需求有望在二季度得到释放。

另一方面,危机的发生往往也伴随着机遇,部分行业如在线科技、保险以及医药大健康等行业迎来快速发展契机。

伴随“成渝双城经济圈”作为未来西部高质量发展的重要增长极,成渝迎来经济产业发展的重大利好,重庆作为两中心之一,在战略新型产业打造、头部企业引进以及高端人才引进方面或将迎来突破,不断形成办公市场长期发展的可持续动力。

此外,疫情冲击下专业楼宇资产管理方体现出的高效应对突发事件能力成为市场亮点,如专业物管方体现出的高效防毒以及人员管理能力、专业运营方体现出的高效租约管理等,为稳定租户信心、提升楼宇形象等方面带来保障,预计未来为提升项目价值,更多优质楼宇将引入一站式、全方位、全生命周期的资产管理运营方。

零售物业市场:租金走低压力犹在

2020年第一季度,重庆没有新增供应项目,零售物业总存量保持在585.7万平方米。一季度内根据疫情防控需要,市区购物中心自2月初起相继暂停营业,随着国内疫情防控形势持续向好,重庆实体零售于3月初逐步恢复正常营业。

本季度零售物业项目整体呈调整态势,叠加疫情影响,租赁需求受冲击明显。全市整体空置率微涨0.4个百分点至11.3%,全市购物中心首层平均租金小幅下降0.1%,报人民币378元每平方米每月。

从租赁需求端来看,为进一步挖掘消费潜力,首店经济成为激发市场活跃度的重要方式,本季度首进品牌Zadig&Voltaire和三叶草FDD分别落户解放碑核心商圈的时代广场和WFC环球金融中心,电动车品牌Polestar进驻北城天街。

但是,零售商业项目部分品牌主力店,在一季度内也出现退租现象。据第一太平洋戴维斯调研团队发现,如,来福士购物中心的言几又、时代广场的纪梵希、财信广场的超级物种均于一季度退租。

面临疫情对经济发展带来的不良影响,重庆迅速出台一系列金融、税收、租金等多方面措施与企业共度时艰,部分房地产企业也相继落实多项减租降费措施,但针对重庆零售市场的相关政策尚在陆续细化中。

疫情期间,除了关乎市民基本生活需求的超市与药房持续营业,重庆的购物中心与商场几乎一度全部暂停营业。

截止到2月底,重庆购物中心恢复正常营业的项目仅为10.3%,但随着国内疫情防控形势好转,线下零售项目陆续恢复正常营业,到3月底,购物中心已全部恢复正常营业;季末餐饮堂食现已全面开放,各大商场有望逐步恢复往日活力。

以北城天街为例,自3月1日恢复营业以来,客流恢复情况显著,截至3月9日,日均客流量达到3.6万人次。

报告预判,2020年,受到疫情影响,部分原计划于上半年开业的项目或将延缓开业时间。品牌方面,部分餐饮及服务类的拓展计划或将在年内受到较大影响,租金走低压力犹在。

运营方面,消费者健康意识的不断增强将引发零售商业项目在卫生防疫和物业管理方面的思考,也将促进市场零售项目服务水平迅速优化升级。

长期来看,由于社区型商业方便居民日常消费,疫情期间优势凸显,行业内关注度进一步提升,预计未来将更受投资者重视。


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